Ở bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích về trình tự thủ tục và những điều cần lưu ý đối với người nước ngoài khi mua bất động sản tại Nhật Bản
Mỗi quốc gia có quy định khác nhau về việc cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Ví dụ: ở Phi-lip-pin và Sing-ga-po được phép mua căn hộ, nhưng không cho phép sở hữu đất. Trong khi đó, ở Indonesia,Việt Nam người nước ngoài không được đứng tên mua bất động sản.
Ở Nhật Bản, người nước ngoài được phép mua nhà ở giống như người Nhật, cũng như công nhận quyền sở hữu đất. Hợp đồng không bị giới hạn bởi mục đích mua nhà. Ngay cả khi không còn lưu trú ở Nhật Bản thì quyền sở hữu vẫn giữ nguyên
Tuy nhiên, khi mua bất động sản, người nước ngoài thường sẽ gặp phải một số các vấn đề. Sau đây, chúng tôi sẽ giải thích trình tự thủ tục để người nước ngoài mua bất động sản tại Nhật.
Trình tự thủ tục mua bất động sản tại Nhật Bản gần như tương tự giống với người Nhật . Chia ra làm 2 kiểu là Trả góp và Tiền mặt
- Trả Góp
- Chọn và đi xem nhà
- Làm thủ tục ngân hàng lần 1
- Kiểm tra hợp đồng
- Đặt cọc và ký kết
- Ngân hàng thẩm định lần 2
- Ký hợp đồng với ngân hàng
- Trả phần tiền còn lại và sang tên chủ sở hữu.
- Tiền mặt
- Chọn và đi xem nhà
- Kiểm tra hợp đồng, đặt cọc và ký kết
- Ký hợp đồng với ngân hàng
- Trả phần tiền còn lại và sang tên chủ sở hữu.
Trước tiên, bạn hãy xem qua thông tin nhà đất trên các website như: suumo.jp , athome.co.jp . Đây là 2 trang web cổng thông tin nhà đất lớn nhất. Các công ty nhà đất khi muốn bán nhà sẽ đăng nhà lên đây để tìm khách (giống như người việt đăng lên facebook )
Sau khi tham khảo giá nhà ở khu vực mình muốn mua, thì liên hệ cho 1 vài công ty bất động sản để tìm hiểu qua về dịch vụ mà họ cung cấp.
Chọn công ty hỗ trợ mua nhà rất quan trọng, vì cùng 1 chi phí mà bạn phải trả nhưng dịch vụ hỗ trợ của mỗi công ty sẽ khác nhau.
Ví dụ: Các công ty lớn thì lượng khách hàng khá đông, nên họ khó có thể tư vấn những tiểu tiết và những thủ tục sau khi bàn giao nhà khách cũng phải tự tìm hiểu. Những công ty chuyên làm thủ tục cho người Nhật thì sẽ ít kinh nghiệm làm cho người nước ngoài, dẫn đến họ ít nhiệt tình hơn khách người Nhật.
Khi chọn nhà nên chú ý đến những phần như: Giá trị đất (quan trọng nhất), đất thuê dài hạn hay sở hữu vĩnh viễn, điều kiện xây lại, tình trạng nhà, hiện có đang cho bên thứ 2 nào cùng sử dụng không ? …
Nếu trả góp thì bạn chưa cần vội kiểm tra quá chi tiết, vì thủ tục ngân hàng khá mất thời gian nên có thể khi ngân hàng đồng ý thì nhà đó cũng không còn nữa rồi.
Cho nên tùy vào tình trạng lưu trú (VISA) của bạn mà có thể nộp vào ngân hàng nào.
Số ngân hàng cho khách vay :
Điều kiện đủ nữa là :
- Thông tin tín dụng :
- Tức là chữ TÍN của bạn, nếu bạn có nợ mạng, trả chậm(trễ) tiền điện thoại,wifi,thẻ credit,... Thì rất khó có để có thể vay được.
- Tổng thu nhập trong 1 năm :
- Thường số tiền vay được là X (6~8 lần) tổng thu nhập 1 năm.
Số tiền ban đầu = (Tiền Nhà + Tiền thủ tục) – Tổng số tiền vay được.
- Công ty hiện đang làm việc có lớn không ? ( Lớn là tính theo đã lên sàn chứng khoán hay chưa, không phải là số nhân viên và số chi nhánh ) ( 上場企業 )
- Nhân viên phụ trách phía ngân hàng dễ hay khó mà sẽ ảnh hưởng đến kết quả và số tiền vay. Khi làm việc nhiều lần, phía cty bất động sản sẽ biết được ai khó hay dễ (融資担当者によって)
- Uy tín của công ty bất động sản, với 1 số trường hợp khó vay (chưa có vĩnh trú, thu nhập thấp,...) nếu cty đó trước đây có giao dịch nhiều lần với ngân hàng thì có thể đàm phán được. Chứ nếu chỉ mới giao dịch 1,2 lần hoặc lần đầu mang tới thì cực khó. ( 不動産会社の力 )
- Nếu muốn tìm hiểu thêm thì có thể gõ từ khóa tiếng nhật ở phía sau lên mạng và tìm hiểu bằng tiếng nhật. Ở bài viết này chỉ giải thích chung nên không thể đi sâu vào từng vấn đề.
Hợp đồng mua nhà ở nhật cực kỳ phức tạp , thường giải thích rất mất nhiều thời gian. Đi cùng đó là nhiều điều lệ, ngay cả phần lớn người Nhật không thể hiểu hết được. Cho nên những nhà cũ chủ bán sẽ giao lại cho các công ty làm giúp tránh những sai sót dẫn đến kiện cáo sau này.
Ngược lại ở phía người mua bạn cũng phải hiểu được những luật đó, tuy nhiên phần quan trọng nhất trong hợp đồng nằm ở phần “特約” . Các phần khác có thể đại khái nhưng riêng phần này bạn nên chú tâm, đó những điều kiện đặc biệt “mà người mua đồng ý” theo hợp đồng của người bán.
Và nên xác nhận những điều khoản bảo vệ mình khi hủy hợp đồng mua bán như : Trượt ngân hàng , Hợp đồng sai sót , tình trạng nhà trước ngày bàn giao , bỏ tiền cọc hủy nhà , bạo lực xã hội , …
Những điều kiện này là rất quan trọng, trước khi ký nên xác nhận đầy đủ các điều kiện trên.
Ngoài ra khi ký những hợp đồng với số tiền lớn ở Nhật, người mua(bán) phải mua 1 con tem tương ứng với số tiền giao dịch mua bán để dán vào hợp đồng.
Tiền tem dán vào hợp đồng (Ngân hàng và Mua bán nhà)
| Giá nhà | Hợp đồng với ngân hàng | Hợp đồng mua bán |
|---|---|---|
| Trên 500万 dưới 1000万 | 1万円 | 5000円 |
| Trên 1000万 dưới 5000万 | 2万円 | 1万円 |
| Trên 5000万 dưới 1億円 | 6万円 | 3万円 |
Sau khi giải thích hợp đồng sẽ đặt cọc tiền (thường là 10%) nếu trả góp thì thường là 30~50man.
(Thường nên dẫn theo 1 người Việt hiểu biết về các từ chuyên ngành bất động sản, để giải thích kịp thời. Bởi vì sau khi giải thích hợp đồng xong là sẽ ký tên đóng dấu luôn. )
Khi có hợp đồng mua nhà sẽ lên ngân hàng để thẩm định lần 2 (本審査)
Ở bước này là quan trọng nhất và quyết định có thể vay được hay không, người mua nên lưu ý các giấy tờ cần thiết (có bên bất động sản hướng dẫn) và lúc làm thủ tục thì tiếng nhật và thái độ nên chú ý vì đó là những điểm ngân hàng sẽ đánh giá bạn.
Ngoài ra nên tập viết trước: Địa chỉ cũ, địa chỉ mới, tên công ty, … những từ hán khó viết. Những câu trả lời không cần thiết thì không nên nói tránh gây hiểu nhầm cho phía bên ngân hàng.
Kết quả của thẩm định lần 2 thường mất 4~7 ngày làm việc, sau khi có kết quả bạn sẽ đi đổi địa chỉ về nhà mới và lấy giấy tờ (jyuminhyo, inkanshomei, kazeishomei) ở địa chỉ mới và lên ký hợp đồng vay tiền.
Đúng ngày bạn ký mới biết được lãi suất chính xác, các lãi suất tháng trước chỉ tham khảo. Vì mỗi tháng lãi suất ngân hàng sẽ thay đổi.
Hay còn gọi là ngày ban giao nhà. Đúng ngày bàn giao nhà phía ngân hàng sẽ chuyển số tiền bạn đã vay sau khi trừ đi phí của ngân hàng vào tài khoản khi ký ngân hàng.
Hôm đó sẽ trả rất nhiều loại tiền khác nhau bao gồm: Phần tiền nhà còn lại sau khi trừ cọc, phí bảo hiểm, thuế đất tính từ ngày sang tên, phí thủ tục của công ty bảo lãnh, phí của luật sư sang tên, …
Các phần tiền này trước ngày chuyển bên phía bất động sản sẽ gửi cho người mua biết rõ. Hầu hết các phí chuyển khoản là người mua sẽ phải trả (thường ~500yen/1 lần)
Trong ngày đó phía luật sư sẽ đến sở tư pháp để sang tên sở hữu, thường sau 2 tuần sẽ hoàn thành. Và sẽ gửi giấy tờ sở hữu cũng như thông tin về địa chỉ nhà bạn. Giấy tờ này rất quan trọng và thường không dùng tới nên hãy cất giữ cẩn thận nếu mất sẽ rất phiền toái.